Oficjalnie, w skali całych Niemiec liczbę pustostanów szacuje się na 1,92 miliona – 1,35 mln w zachodnich landach i 536 tys. we wschodnich. W samym Berlinie takich mieszkań naliczono ponad 40 tysięcy. Jednocześnie na rynku brakuje 1,4 mln mieszkań, a skutki niedoboru najbardziej odczuwają studenci, młodzi i rodziny z dziećmi. Legendarne stały się już kolejki potencjalnych najemców do zwiedzania mieszkań w Berlinie i nikogo nie dziwi przyklejone do latarni ogłoszenie o poszukiwaniach lokum w danej dzielnicy opatrzone zdjęciem czteroosobowej rodziny z psem. Przy czym podział na landy wschodnie i zachodnie również w kwestiach mieszkaniowych i ponad trzy dekady od ponownego zjednoczenia Niemiec dają o sobie znać. Podczas gdy w zamożnym Monachium jednym z głównych problemów są wygórowane koszty najmu oraz wysoki podatek od spadku skłaniający właścicieli do pozbycia się dziedziczonej nieruchomości, w zdecydowanie mniej zamożnym Magdeburgu trudnością nie do przeskoczenia staje się podwyżka cen energii i niemożność opłacenia bieżących rachunków.
Początek lutego 2026, „Mitteldeutsche Zeitung” informuje o 74-letnim mieszkańcu Naumburga (Saksonia-Anhalt), który trafił do szpitala, po tym jak miał podłożyć ogień w swoim mieszkaniu. Jak sugeruje gazeta, lokator w ten sposób postanowił zaprotestować przeciwko czekającej go lada dzień eksmisji. Budynek, w którym doszło do podpalenia to wielorodzinny dom. Sprawą zajmuje się policja.
Saksonia-Anhalt jest drugim po Bremie krajem związkowym Niemiec, w którym w ubiegłym roku dokonano najwięcej, w przeliczeniu na liczbę mieszkańców, eksmisji. W Bremie było to 7,17 eksmisji na 10 tys. mieszkańców, w Saksonii-Anhalt 6,16 (całościowo: 1.309). Dane te pochodzą z odpowiedzi Federalnego Ministerstwa Sprawiedliwości na zapytanie deputowanych do Bundestagu z partii Linke. Niemiecka lewica jest na tym polu również aktywna w landtagach. Berliński Tygiel rozmawiał z posłanką tego ugrupowania do Landtagu Saksonii-Anhalt, Kerstin Eisenreich, która zajmuje się kwestią energii i mieszkalnictwa, co w tym przypadku wyjątkowo idzie w parze.
Kerstin Eisenreich (Linke): Jak pani spojrzy na podział majątku,to zobaczy pani zachód – zasobną dawną Bundesrepublik i obszar dawnej NRD na przeciwległym biegunie.
– Wiele osób nie jest w stanie zapłacić swoich rachunków za prąd i gaz i to postępuje od kilku lat. Co gorsza, wynajmujący mieszkania potrafią nie przekazać dostawcom energii pieniędzy z rachunków opłaconych już przez najemców. Więc dostawcy odcinają ludziom ogrzewanie. Tego typu przypadków była masa. Najemcy nie mogli nic zrobić, bo już zapłacili właścicielom lokalu, tyle że ci nie przekazali pieniędzy dalej. Mieliśmy też takie sytuacje, że ludzie musieli opuścić mieszkanie, wymówiono im umowę. Ten temat nie omija też obszarów wiejskich – mówi Kerstin Eisenreich.
Posłanka Lewicy dodaje, że zimą jej klub złożył wniosek do landtagu, w którym poruszono problemy mieszkaniowe w landzie. – Mamy w Niemczech bardzo zły system, tzw. Schufa [Instytucja monitorująca wypłacalność i zdolność kredytową, polski odpowiednik Biura Informacji Kredytowej – red.] i negatywny wpis w Schufie wyklucza osobę wyrzuconą z mieszkania za zadłużenie z możliwości wynajęcia innego lokum, nawet w przypadku mieszkań socjalnych. Kto nie może wynająć mieszkania staje się bezdomny, chyba że otrzyma jakieś wsparcie samorządu. Tracą mieszkania ludzie starsi, chorzy i całe rodziny, ponieważ często nie kończy się na odcięciu mediów, ale na wymówieniu umowy najmu – tłumaczy polityk.
Eisenreich dodaje, że w Saksonii-Anhalt są już całe dzielnice zarezerwowane wyłącznie dla najzamożniejszych, że postępuje gentryfikacja. – Wszyscy inni żyją na osiedlach z wielkiej płyty, które nie są z natury złe, ale ze względu na brak modernizacji generują wysokie koszty ogrzewania. I tak powstają reakcje łańcuchowe. Z drugiej strony, mamy pustostany, zwłaszcza na wsiach, z których w ostatnich dekadach wyjechało na zachód kraju bardzo dużo mieszkańców. To były fale wyjazdów z lat 90. i 2000. i one trwają do dziś. W latach 90. powodem tej migracji było bezrobocie. Cała moja generacja jechała wtedy na zachód – wspomina posłanka.
W 1989 roku Kerstin Eisenreich miała 20 lat, mogła z bliska śledzić exodus swoich rówieśników, którzy po upadku muru postanowili poszukać szczęścia w starych landach. – W tamtym czasie ludzie nie mieli tu praktycznie żadnych perspektyw, dziś wyjeżdżają, bo zarobki są dużo niższe niż w pozostałych rejonach kraju. Jak się porówna dochody z kolorami landów, to pokaże nam się na mapie dawna NRD. Widać różnice jak na dłoni i dane je potwierdzają. I jak pani spojrzy na podział majątku, to zobaczy pani zachód – zasobną dawną Bundesrepublik i obszar dawnej NRD na przeciwległym biegunie. To są ogromne różnice. Co ciekawe, jeżeli chodzi o różnice w zarobkach kobiet i mężczyzn, to na wschodzie są one mniejsze niż na zachodzie, co z jednej strony wynika z naszej historii, ale z drugiej z faktu, że dochody są na ogół dużo niższe niż w starych landach – podsumowuje posłanka. Słuchając argumentów Kerstin Eisenreich, przypomina się książka prof. Dirka Oschmanna, który swoją diagnozą wciąż podzielonych, mimo zjednoczenia, Niemiec narobił dwa lata temu niezłego zamieszania i zainspirował co najmniej kilku innych autorów do polemiki na temat stanu niemieckiej jedności w trzy dekady po transformacji.
Raport: Rynek nie zareagował na wzrost zapotrzebowania po 2010 roku
Przydatnym źródłem danych odnośnie do mieszkalnictwa w Niemczech jest “Monitor Mieszkalnictwa Socjalnego 2026” opublikowany na początku tego roku przez Pestel Institut GmbH. Jego wartość wynika nie tylko z faktu, że dostajemy mnóstwo tabelek i statystyk, ale i z przekonania autorów, że Niemcy znajdują się w wyjątkowej sytuacji geopolitycznej i demograficznej, co każe postawić pytania m.in. o mieszkania, w których będą mogli zamieszkać sprowadzani do kraju pracownicy. I częścią odpowiedzi na to zapotrzebowanie jest budownictwo socjalne, wymagające zdaniem autorów znacznego wsparcia.
Jak wynika z raportu, w latach 1995-2009 o 74 proc. spadła liczba budowanych w Niemczech mieszkań i domów a wzrost napływu cudzoziemców (którego początku autorzy upatrują nie w roku 2015, a już w 2010), nie skłonił decydentów do podjęcia adekwatnych działań.
„W okresie od 1996 do 2010 roku wybudowano łącznie prawie 5,2 miliona mieszkań – przy imigracji netto nieco poniżej 860 tys. osób. W ciągu czternastu lat, od 2011 do 2024 roku, wybudowano prawie 4 miliony mieszkań, przy przyroście migracyjnym o około 6,2 miliona osób. Mimo silnej imigracji liczba ukończonych mieszkań wzrosła w szczytowym momencie do nieco ponad 300 tys. w 2020 roku. Po krótkim okresie stagnacji w 2024 roku wybudowano o około 14 procent mniej mieszkań w porównaniu z rokiem poprzednim, a w 2025 r. od 210 tys. do 230 tys. Na podstawie wydanych zezwoleń na budowę raczej nie można prognozować zwiększenia tych zasobów w latach 2026 i 2027” – czytamy w raporcie.
Analiza uwzględnia też temat pustostanów wskazując, że od 2011 do 2022 roku ich liczba wzrosła o 100 tys. i wynosi aktualnie 1,92 mln. Autorzy podkreślają, że nawet w wyjątkowo gęsto zamieszkanych rejonach odsetek pustostanów wynosi blisko 4 proc. Dlaczego właściciele decydują się na trzymanie takiej rezerwy? Raport nie daje jednoznacznej odpowiedzi, ale znajdziemy w nim np. informację, że część właścicieli domów dwurodzinnych zamieszkuje tylko jedną część domu, podczas gdy druga stoi niezamieszkana. Dlaczego stoi pusta? Można tylko spekulować, że była pomyślana jako lokum dla dzieci lub wnuków, ale życie potoczyło się inaczej niż planowano. Analiza nie wspomina też o właścicielach, którzy wynajęli mieszkanie i nie mogli wyegzekwować od najemcy zapłaty. Takie sytuacje też wcale nie należą do rzadkości.
Mieszkanie na uniwersytecie
W raporcie nie znajdziemy również historii, która ukazuje jak kreatywnie można zagospodarować puste budynki uczelniane. Na taki pomysł wpadli studenci architektury i designu berlińskiego TU (Technische Universität), którzy postanowili urządzić na wzór pokojów w akademikach nieużywane od lat sale wykładowe wydziału matematyki.
Młodzi ludzie zagospodarowali w ten sposób trzy sale, dzieląc je na część mieszkalną, kuchenną i sanitarną. Urządzenie pomieszczeń zostało tak zaprojektowane, by można je było w razie potrzeby szybko zdemontować i przenieść. Na razie w tych prowizorycznie zaprojektowanych pokojach nie można mieszkać, aby to zmienić, potrzebne są zgody Urzędu Nadzoru Budowlanego. Pomysłodawcy uczelnianych mieszkań są w kontakcie z władzami TU i zamierzają – wg niemieckich mediów – przekonać do swoich racji rządzących w Berlinie. Argumentem w sprawie, od strony finansowej może być to, że uczelnia pokrywa wszystkie koszty związane z utrzymaniem pustostanu, a gdyby mogli tam zamieszkać studenci, przynajmniej byłyby wpływy do kasy z tytułu najmu. 12 marca, zainteresowani prototypowymi mieszkaniami studenckimi na TU mogli zwiedzić te już gotowe prawie „pod klucz
Nowatorski projekt studentów TU może znaleźć naśladowców w innych częściach kraju. Podobnie jak ten berlińskiej firmy Frisch & Faust Tiefbau, która chcąc zachęcić młodych do odbycia praktyk w jej zakładach, przebudowała nieużywaną, pamietającą jeszcze czasy NRD stołówkę, na mieszkania dla praktykantów. Dzięki temu firma zyskała chętnych do nauki i w dalszej perspektywie – pracy, a praktykanci nie musieli się martwić, że na czas pobytu w Berlinie nie znajdą w miarę taniego noclegu.
Stukot kółek i skrzyneczka z kluczykiem
Niemcy są nazywani „krajem najemców”. Według danych Eurostatu średnio 68 proc. mieszkańców państw UE żyje we własnych czterech ścianach, w przypadku Niemiec jest to zaledwie 47 procent. Dla porównania: w Polsce na swoim mieszka 87 proc. mieszkańców, a w najwyżej stojącej w rankingu Rumunii – 94 procent.
Fakt, iż w Niemczech więcej osób wynajmuje mieszkanie niż je posiada tłumaczy się tradycją zakotwiczoną w prężnym budownictwie socjalnym lat powojennych i dość stabilną sytuacją na rynku wynajmu, który chroni najemcę. Tylko że teoria jedno, a życie drugie. Szczególnie w wielkich miastach mieszkanie stało się towarem deficytowym.
O ile jeszcze na początku i do połowy lat 2000 w Berlinie można było za stosunkowo niewielkie pieniądze wynajmować mieszkanie, a jak je człowiek wyremontował, to właściciel był skłonny do obniżenia czynszu i licznych ustępstw, tak od co najmniej dekady sytuacja zaczęła się zmieniać. Z różnych względów. Część właścicieli zaczęła na przykład upatrywać lepszy zysk w przekształcanie swoich mieszkań w apartamenty dla turystów. Charakterystyczne skrzyneczki z kluczykami stały się stałym elementem wystroju klatek schodowych. Hałas kółek walizkowych, zmieniający się jak w kalejdoskopie lokatorzy, firmy sprzątające uwijające się między jednym a drugim przybyszem, turystyfikacja całych kamienic – to wszystko stało się faktem. Oczywiście nie tak łatwo wymówić komuś mieszkanie by zmienić jego przeznaczenie, ale np. zgłoszenie „Eigenbedarf”, czyli potrzeby zajęcia lokum osobiście lub przez dorosłe dziecko już stanowi podstawę do rozwiązania umowy. I nawet jeżeli właściciel albo jego rodzina ostatecznie nie zajmie mieszkania, trudno dochodzić swoich praw z pozycji „wyrzuconego”.
Na pewno warto zawczasu zadbać o ochronę prawną, część najemców miesięcznie uiszcza kilkanaście euro opłaty „na wypadek problemów”, czyli na specjalny fundusz, dzięki któremu w razie kłopotów będą mogli liczyć na wsparcie specjalisty.
Rynek mieszkań turystycznych w stolicy Niemiec jest uregulowany, ale nie do końca. W czerwcu 2025 r. w Berlinie było zarejestrowanych 5,3 tys. takich apartamentów, ale margines szarej strefy jest niezbadany a statystyki z lat poprzednich dowodzą, że wiele mieszkań jest wynajmowanych bez potrzebnych zezwoleń. Mieszkańcy domów, w których większość mieszkań ma charakter typowo turystyczny narzekają na zanik sąsiedzkich relacji i typowej dla dzielnicy bazy usługowej, a ci, którzy liczyli na to, że do końca życia będą mogli mieszkać w jednym miejscu, ze swoją ulubioną piekarnią za rogiem, coraz częściej są konfrontowani z koniecznością wyprowadzki. A mieszkania są coraz droższe i wcale nie w lepszym standardzie niż to, do którego się przywykło i bywa, że jedyną dostępną finansowo opcją staje się lokum na czwartym piętrze bez windy.
Dla tych, którzy chcieliby dołączyć do mniejszości posiadającej mieszkanie na własność ofert w Berlinie nie brakuje. Za 124 m kw. mieszkania z 2021 roku na uroczym Charlottenburgu i w bliskim sąsiedztwie pałacu i parku o tej samej nazwie, trzeba zapłacić blisko 1,2 miliona euro. To oczywiście oferta z wyższej półki. Są też inne. Na przykład lokum w dzielnicy Tegel, 60 metrów kw. na poddaszu kamienicy z 1935 r. (bez windy) to wydatek rzędu 275 tys. euro. A jak ktoś już naprawdę szuka bardzo taniego mieszkania, to znajdzie je na Weddingu, nieopodal centrum Gesundbrunnen. W tej dzielnicy za jednopokojowe lokum o powierzchni 37 metrów kw. można zapłacić 65-75 tys. euro. Tylko warto się przygotować na dodatkowe wydatki związane z remontem. W ofertach agencji nieruchomości widnieją też lokale, w których nadal ktoś mieszka. Tego typu ogłoszenia zachwala się jako „inwestycję na przyszłość”.
Szklane fasady zamiast punktów usługowych
W Monachium ceny najmu od zawsze uchodziły na najwyższe w Niemczech. Aktualnie metr kwadratowy mieszkania to dla wynajmującego koszt rzędu 22-25 euro. Nic dziwnego, że to właśnie w sercu Bawarii na poczatku lutego odbyła się ogólnokrajowa demonstracja w obronie praw najemców. Protestowano przeciwko bankom, dużym koncernom majacym w swym portfolio tysięce mieszkań na wynajem, funduszom inwestycyjnym i tym, którzy zarabiają na krótkoterminowym wynajmie apartamentów dla turystów.
„Kupuje się domy i wyrzuca ludzi, przeprowadza >luksusowe remonty< lub od razu burzy budynki. A czynsze rosną w nieskończoność” – argumentowali organizatorzy protestu. Ich zdaniem państwo symuluje budowanie nowych mieszkań, a miasta pozostają bezczynne wobec postępującej likwidacji lub sprzedaży budynków z lokatorami. „Znikają zakłady rzemieślnicze, wymierają bary […] W ich miejscu wyrastają szklane fasady, sieciówki, luksusowe kawiarnie. Wszystko lśni. Tylko nikogo na to nie stać. Mamy dość!” – czytamy w liście protestacyjnym.
Manifestacja miał charakter ogólnoniemiecki, wzięło w niej udział od 5 do 10 tys. osób ze 120 stowarzyszeń oraz lokalne oddziały Linke i Zielonych. Relacje z demonstracji opisano w lokalnych i ogólnokrajowych gazetach, a same postulaty trafiły pod koniec lutego na salę plenarną Bundestagu. Parlamentarny klub Zielonych złożył nawet wniosek w obronie praw najemców postulując m.in. ograniczenie możliwości podnoszenia czynszów „w nieskończoność” i stworzenie rejestru mieszkań z danymi, do których mogłyby sięgnąć wszelkie możliwe urzędy. Podczas debaty, posłanka Zielonych, Hanna Steinmüller przytoczyła zasłyszaną historię berlińskiej rodziny, która wygrała przed sądem z właścicielem mieszkania spór o niesłuszną podwyżkę czynszu, ale dwa miesiące później znalazła w skrzynce na listy wymówienie umowy. Steinmüller zaapelowała do obecnych na sali posłów chadecji by jako „zwolennicy praworządności poparli wniosek”.
Susane Hierl (CDU/CSU) przyznała, że czynsze w ostatnich latach faktycznie niebezpiecznie wzrosły, ale wyliczając konkretne punkty wniosku Zielonych odrzuciła w imieniu swojej frakcji jego poparcie.
Rainer Galla z AfD też stwierdził, że rosnące ceny najmu są powodem do niepokoju również w jego środowisku politycznym, ale postulaty Zielonych stanowczo odrzucił jako element „zarządzania socjalistycznego i przejaw NRD 2:0”. Polityk podkreślił, że nie powinno się napuszczać właścicieli nieruchomości na najemców, tylko więcej budować, po czym sam dodał, że ze względu na wysokie ceny materiałów budowlanych oraz wydatki związane z zieloną transformacją, budowanie nowych domów w Niemczech średnio się dziś kalkuluje i stąd większość problemów. Sam temat mieszkalnictwa należy do stałego repertuaru AfD, już we wrześniu 2025 r. członkowie tej partii postulowali zmianę kursu w budownictwie, ale bez wchodzenia w szczegóły.
Rudolf Stürzer: Gdy kasy miasta świecą pustkami, sprzedaje się nieruchomości
Rudolf Stürzer od 35 lat działa w stowarzyszeniu właścicieli domów i gruntów Haus und Grund München. Samo stowarzyszenie liczy sobie natomiast już 147 lat i może się pochwalić m.in. aktami zakupu nieruchomości wydanymi w imieniu „jego wysokości Króla Bawarii”. Kiedy w 2004 r. stowarzyszenie obchodziło swoje 125 urodziny, Rudolf Stürzer, już wtedy jako przewodniczący zarządu, w przedmowie do jubileuszowego biuletynu, przypomniał, że ciało to powstało po to by bronić praw prywatnych właścicieli do swojej własności przed zakusami marksistów, a z czasem po prostu stanęło na straży własności jako takiej.
W rozmowie z Berlińskim Tyglem Rudolf Stürzer zwrócił uwagę na problem z budowlanymi ruinami, które można napotkać w Monachium. – Mamy w mieście sporo takich budynków, które ktoś zakupił, ale już nie był w stanie ich wyremontować, zapewnić odpowiedniego finansowania więc one budynki niszczeją i negatywnie wpływają na miejski pejzaż. W przypadku jedno czy dwurodzinnych domów zawsze znajdzie się grupa zainteresowanych zakupem i renowacją, ale jak mamy do czynienia z ogromnym budynkiem, którego wartość przekracza 100 milionów euro, to niewielu może taką nieruchomość przejąć – mówi Rudolf Stürzer.
Szef zarządu dodaje, że w ostatnim czasie coraz więcej osób w Monachium pozbywa się swoich nieruchomości. Czasem powodem sprzedaży jest wysoki podatek od spadku, czasem spadkobierców jest kilku i nie mogą się porozumieć co do ostatecznego przeznaczenia odziedziczonej nieruchomości. I wtedy wystawia się budynek na sprzedaż.
– Podatek od odziedziczonej nieruchomości jest bardzo wysoki, dlatego zależy nam na reformie [podatkowej], ale jak na razie sytuacja właścicieli wydaje się raczej gorsza niż lepsza. Federalny Trybunał Konstytucyjny już wielokrotnie kwestionował to, że np. dziedziczący przedsiębiorstwo są w znacznie lepszej sytuacji niż dziedziczący nieruchomość. Czeka nas na nowo decyzja w tej sprawie. Tak czy inaczej, jak ktoś dziedziczy nieruchomość, która na papierze jest warta, powiedzmy 10 milionów euro, to wielu spadkobierców nie ma na zapłacenie podatku więc nieruchomość jest sprzedawana. Wcześniej podatek od spadku był niski. Spadkobiercy mogli w razie potrzeby uiścić go z wpływów z czynszu lub zaciągnąć kredyt. Dziś, z uwagi na ogromne obciążenie, to jest niemożliwe. Kwoty odsetek i spłaty zazwyczaj znacznie przekraczają dochód z najmu. Wiele miast i gmin również sprzedało swoje nieruchomości, ponieważ związane z tym obciążenie, zasoby i koszty są znaczne – tłumaczy Rudolf Stürzer.
Jak zauważa, „gdy kasy miasta świecą pustkami, sprzedaje się nieruchomości” a 10,15 lat temu gminy i miasta, w tym Monachium, sprzedały wiele ze swoich nieruchomości. Tego typu budynki trafiały często do komercyjnych inwestorów, których nie zawsze było potem stać na ich renowację. – A potem takie do połowy odnowione ruiny straszą w centrum miasta – dodaje rozmówca Tygla. – W przeciwieństwie do tzw. Schrottimmobilien [śmieciowe nieruchomości, rudery], które są kojarzone z obszarem dawnej NRD, czyli ze wschodnimi landami, te nieruchomości w Monachium mają bardzo dużą wartość i spokojnie mogłyby zostać dobrze podnajęte, ale trudno o chętnego inwestora – podkreśla Stürzer. Jakie jest wyjście z tej sytuacji? – Coś tu wyraźnie poszło nie tak. Państwo powinno obniżyć podatek od spadku lub z niego zrezygnować, tak jak w przypadku dziedziczenia firm, jeżeli spadkobiercy zobowiążą się np. by przez pewien określony okres pobierać niskie czynsze – odpowiada nasz rozmówca.
Olga Doleśniak-Harczuk
